Kann ich eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Immobilien sind als Wertanlange und Altersvorsorge sehr beliebt. Vor allem die Eigentumswohnung dient vielen Deutschen als Absicherung. Doch kann Du Dir eine Wohnung auch ohne Eigenkapital kaufen?

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MyBusiness Mentor geht dieser Frage nach und zeigt Dir alle Vor- und Nachteile auf, wenn Du eine Eigentumswohnung ohne eigenes Kapital kaufen möchtest. Eigentumswohnungen sind eine beliebte Geldanlage. Es lohnt sich also durchaus, sich näher mit deisem Thema zu befassen.

Der Kauf einer eigenen Wohnung bietet jedoch nicht nur Chancen, sondern hält auch einige Risiken bereit. Welche, erfährst Du jetzt im folgenden Artikel.

Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die erste Frage ist: Was genau musst Du überhaupt finanzieren? Der wichtigste Posten ist sicher der mit dem Verkäufer vereinbarte Kaufpreis für die Wohnung. Der Kaufpreis stellt mir Sicherheit die Basis des einzusetzenden Kapitals dar. Das sind die 100 Prozent, die man unter einer 100 Prozent-Finanzierung versteht.

Dazu gibt es noch eine Reihe von Nebenkosten:

Grunderwerbssteuer

je nach Bundesland ist diese in Deutschland verschieden. Aktuell (Stand Dezember 2021) beträgt sie zwischen 3,5% bis 6,5% zuzüglich zum Kaufpreis.

Maklerprovision

Eine Eigentumswohnung wird meist über einen Makler verkauft. Als Gegenleistung erhält dieser eine Provision zwischen 3,0% bis 7,0% des Kaufpreises.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten für den Notar und die Eintragungen ins Grundbuch belaufen sich auf 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises.

Insgesamt kommen als zu den 100% des Kaufpreises noch einmal 10,0% bis 15,0% an Nebenkosten dazu.

Achtung: In der Regel sind die Nebenkosten direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig. Müssen die Nebenkosten als mitfinanziert werden, muss das mitbedacht werden (115%-Finanzierung).

Kann ich eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ist das möglich!

In den letzten Jahren wurden jedoch die Regularien für die Banken durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärft. Trotzdem ist eine Vollfinanzierung des Kaufpreises plus der Nebenkosten möglich. Es sind jedoch einige Punkte zu beachten:

Die Bank

Viele Banken scheuen sich davor, eine komplette Finanzierung anzubieten. Es braucht oft Geduld, um die richtige Bank dafür zu finden. Es lohnt sich jedoch, eine lokale Bank zu suchen, denn diese bieten oft eine Komplett-Finanzierung an.

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Finanzielle Sicherheit

Gerade in jungen Jahren hat man oft den Traum, auch ohne große Einnahmen eine Eigentumswohnung zu kaufen. In der Realität wird das kaum passieren, denn Banken werden Dir nur Geld leihen, wenn Du nachweist, dass Du über genug finanzielle Sicherheiten verfügst. Wenn Du eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen möchtest, aber sonst kein Vermögen besitzt, stehen Deine Chancen sehr schlecht. Bessere Chancen hast Du, wenn Du bereits eine Immobilie besitzt oder evtl. andere Sicherheiten oder ein entsprechend hohes Einkommen einbringst. So hat die Bank die Sicherheit, dass der Kredit auch zurückgezahlt wird.

Kurz gesagt: Du kannst eine Wohnung auch ohne entsprechendes Eigenkapital kaufen, benötigst dafür jedoch ein hohes Einkommen oder andere Vermögenswerte als Sicherheit.

Diese Risiken musst Du im Blick haben

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ohne eigenes Kapital musst Du folgende Risiken beachten:

Deine Rücklagen

Ein Kauf ohne genügend Rücklagen zu haben ist denkbar ungünstig. Ohne diese Sicherheit im Rücken, wird es schwierig auf unvorhergesehene Ereignisse wie Mietausfälle ider Sonderumlagen reagieren zu können. Ist der finanzielle Spielraum eng bemessen, kann Dich das schnell in große Schwierigkeiten bringen.

Zinsen und Laufzeit

Derzeit haben wir eine langanhaltende Phase der Niedrig-Zinsen. Trotzdem musst Du den Zinssatz und die Laufzeit im Blick behalten. 

Ein Beispiel: Eine Finanzierung mit einer Anfangstilgung von 3% ist bei hohen Zinsen schneller getilgt, als bei niedrigen Zinsen. Das liegt daran, dass mit jeder Rate ein Teil des Kredits getilgt und ein Teil der Zinsen gezahlt wird. Dadurch wird der Zinsanteil je Zahlung immer kleiner, bis bei der letzten Zahlung fast nur noch getilgt wird. Bei hohen Zinsen ist die Gesamtrate höher und dementsprechend wird der Kredit am Ende der Laufzeit deutlich schneller abbezahlt.

Praxis-Beispiel:

200.000,- Kreditsumme, 3% Tilgung, 3,5% Zinsen

Es ergibt sich eine monatliche Rate von 1.083,33 Euro, der Kredit ist nach 22,12 Jahren vollständig zurückgezahlt.

200.000,- Kreditsumme, 3% Tilgung, 1,5% Zinsen

Es ergibt sich eine monatliche Rate von 750 Euro, der Kredit ist nach 27,05 Jahren vollständig zurückgezahlt.

Was bedeutet das für Dich? Es engt Dich finanziell ein, eine Immobilie nur zu kaufen, weil es sich aufgrund der niedrigen Zinsen lohnt. Gerade weil der Zinssatz so niedrig ist, sollte eine höhere Tilgung vereinbart werden.

Steigende Zinsen

Derzeit haben wir historisch niedrige Zinsen. Aber wie lange wird das noch so bleiben?

Banken rechnen entsprechend der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit einer Annuität von ca. 8% nach Ende der Zinsbindungsfrist. Kostet Deine Immobilie 200.000 Euro, sollte es Dir nach Ende der Zinsbindungsfrist möglich sein, 8% des Kaufpreises pro Jahr als Rate zu zahlen. Dies entspricht einer monatlichen Rate von 1.333,- Euro.

Wie sich die Zinsen entwickeln, weiß niemand. Trotzdem solltest Du es bei der Finanzierung im Blick haben und durchrechnen.

Fazit

Finanzexperten empfehlen, mindestens 10 Prozent des Kaufpreises zzgl. aller anfallenden Nebenkosten durch eigenes Kapital abzudecken. Als Notfallpolster solltest Du jedoch noch etwas Geld in der Rückhand haben, um auf den Fall der Fälle reagieren zu können.

Achte bei der Anfangstilgung auf eine Rate von 3%, da sich sonst der Kredit über viele Jahrzehnte hinzieht, mit der dementsprechenden finanziellen Einschränkung.

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